Рынок торговой недвижимости: планомерный рост ставок

 
Стоимость аренды торговых помещений в крупных городах России за последний год демонстрирует уверенный рост, составивший в среднем 10-20%. Эта тенденция обусловлена комплексом факторов: от растущего спроса до структурных изменений на рынке и возросших расходов самих собственников.

Москва: дефицит и возврат индексации

В столице, по данным экспертов, наблюдается умеренный рост средних ставок стрит-ретейла порядка 10%. Однако на таких ключевых улицах, как Новый Арбат и Мясницкая, запросы арендодателей становятся еще выше. Причина — в сокращении вакантных площадей. По данным IBC Real Estate, уровень вакансии на главных торговых улицах Москвы снизился до 7,2%, что свидетельствует о «разогреве» рынка.



Как отмечает Александр Борисенко из Whitewill, на популярных локациях новый договор аренды часто заключается еще до того, как помещение освободится. Дополнительным драйвером роста стал возврат собственников к практике ежегодной индексации арендной платы, от которой они воздерживались в период пандемии и геополитической нестабильности. Растущие расходы владельцев — официальная инфляция, увеличение налогов и введение НДС для ИП на УСН — вынуждают их перекладывать часть затрат на арендаторов.

Санкт-Петербург: влияние нового жилья бизнес-класса

В Северной столице динамика еще заметнее. Средневзвешенная ставка в коммерческих помещениях жилых комплексов бизнес-класса за год выросла на 19%. Основная причина — появление на рынке новых объектов с изначально более высокими ценами. Если в 2024 году ставки в новостройках были на среднерыночном уровне, то в 2025-м они уже задают новую, более высокую планку.

Парадокс «неликвидных» помещений и осторожность арендаторов

Любопытный тренд отмечают аналитики в обоих городах — рост стоимости аренды помещений, которые еще недавно считались малопривлекательными. Речь о дворовых пространствах без витрин и фасадного входа. С развитием логистических сервисов и дарксторов (темных магазинов) такие площади оказались востребованы. Там, где раньше был простой, теперь возникает стабильный доход, что и провоцирует рост ставок.

При этом эксперты предупреждают, что не все арендаторы готовы мириться с растущими аппетитами собственников. Высокая ключевая ставка сдерживает активность сетевых ретейлеров, которые часто развиваются на заемные средства. В результате, за пределами самых премиальных локаций владельцам уже приходится договариваться с арендаторами, чтобы избежать длительных простоев.

Таким образом, рынок аренды торговой недвижимости переживает период планомерного, но неоднородного роста, где ключевую роль играют не только макроэкономика, но и смена логистических парадигм в ритейле.